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北京物业管理将进业主时代 业主大会变“法人”收物业费

 

www.cr-citynews.com】 【时间:2011-11-24】 【来源:阳光新闻网】
                           
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    业主大会将开户变“法人”

  住宅区“业主大会备案登记管理办法”等征求意见,物业管理“将彻底进入业主主导时代”

  今后,北京各小区的业主大会备案登记后将成为一个实体组织,可刻制印章、申请组织机构代码、开立银行账户、开具发票和纳税。小区“物业费”也将由业主交给业主大会,再由业主大会与物业公司签订物业服务合同,统一支付物业费。

  昨日,北京市住建委网站公示了《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》和《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》征求意见稿。

  现状

  业主大会的多种“尴尬”

  市住建委相关负责人称,住宅区的物业服务是针对全体业主,并非针对单个业主的服务,只能由全体业主来集体购买,应该由业主大会代表全体业主,与物业服务企业签订物业服务合同。

  但当前实践中,物业企业通常是与每户业主签订单独的物业服务合同,这为物业服务欠费纠纷埋下隐患。《物权法》规定,业主大会是全体业主行使共有部分管理权利的主体。从法理上就应当由业主大会与物业企业签订合同购买物业服务,而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金,用于购买物业服务。

  “但长期以来,业主大会的法律地位缺失,民事行为能力还不完善,业主大会无法登记为实体组织,也无法与物业服务企业签订物业服务合同。同时也造成业主大会只能当原告,无法当被告的尴尬局面。”这位负责人说。

  变化

  业主大会可“刻章开户”

  此次征求意见的《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》中,业主大会备案登记后,可申领组织机构代码证书,刻制印章,并在银行开立业主大会账户管理业主共有资金。与之相对应,今后业主的物业费将以物业服务资金的方式,首先交给业主大会。小区物业服务合同是由业主大会与物业公司签订,物业服务费也由业主大会一并支付给物业企业。

  同时,业主大会开设账户后,电梯广告等物业共有部分的经营收益,以及业主大会的其他合法收入,都将可以直接纳入到业主共有资金的账户中。

  今年上半年,业主大会的备案登记曾在怀柔区进行试点,此次征求意见的《办法》出台后,全市的各小区业主大会则都将可以进行备案登记。

  这位负责人表示,两个《办法》的推出,标志着北京物业管理将彻底进入业主主导时代。

  ■ 焦点

  业主大会印章监事会主任保管

  公示的《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》规定,业户大会的印章,并不交给作为业主大会负责人的业委会主任来保管,而是由监事会主任负责保管。对于印章的使用,监事会保管全体业主共同决定形成的书面决议,或对具体事项的授权委托书。

  据了解,监事会由业主代表组成,主要职责包括监督业委会工作和财务状况、监督业委会委员的更换选举、派员参加业委会会议等。《办法》规定,监事会应当按照业主大会确定的职责和监事会工作规程开展工作,监事会成员不得担任业委会委员,不得干涉业委会的日常工作。

  市住建委相关负责人称,这是为保持业主大会内部的权利制衡,保证业主共有资金的安全。如果印章由业委会主任保管,有可能造成业委会的几个成员自己决定使用业主共有资金,并加盖印章。同时还规定,使用共有资金,必须要由监事会会同财务人员来审核使用建议。

  此外,该《办法》中还明确使用业主大会印章应用于的事项,包括选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;筹集、管理和使用专项维修资金;决定物业共用部分的经营方式,管理、使用物业共用部分经营收益;对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,向法院提起诉讼等八项。

  业主共有资金要定期审计公示

  根据公示的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》,今后物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等都将纳入一个整体的“业主共有资金”,由业主大会开设的账户来管理。

  共有资金是全体业主共同所有的资金,主要包括物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益、业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。

  同时,该《办法》还要求实行年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度,保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明。业主大会监事会要定期委托专业部门,对业主共有资金的使用情况进行审计,审计结果应当在小区显著位置进行公示。如果业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金,相关业主可向法院起诉。

  该《办法》还明确,业主大会可按照约定使用物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入,支付业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用,不足部分由业主分摊。

  采写/记者 马力

 

  编辑:谢莉   
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